FOREXBNB获悉，中指研究院发文称 ，2025年上半年 ，300城住宅用地出让金同比增长27.5%，其中一线及二线城市出让金增长均超40% ，而三四线城市仍小幅回落。城市集中度来看 ，上半年TOP20城市宅地出让金占全国比重升至68%，杭州、北京涉宅用地出让金均超千亿元 ，杭州出让金已接近去年全年水平 。头部房企投资策略趋于一致 ，投资拿地进一步聚焦，叠加核心城市优质地块供应力度加大 ，上半年北上深 、杭州 、成都多宗地块竞拍出高溢价 。
从趋势来看 ，预计下半年土地市场仍将延续“缩量提质 ”模式，北上深、杭州 、成都等热点城市核心地块凭借稀缺属性或将保持高溢价成交，而多数三四线城市土地市场则继续以底价成交为主。同时 ，专项债收购闲置存量土地有助于改善市场供求关系及房企资金压力 ，是推动房地产止跌回稳的关键举措，也是下半年政策重点落实方向 。
300城：上半年核心城市加快推出优质地块 ，带动300城住宅用地出让金同比明显增长
图：历年上半年300城各类用地和住宅用地成交规划建面及同比
图：历年上半年300城各类用地和住宅用地出让金及同比
注：数据统计口径为公开招拍挂市场成交地块 。自2025年起 ，中指数据扩大了300城土地覆盖范围，目前已涵盖全部地级及以上城市 ，历史数据为可比口径
2025年以来 ，随着重点城市新房市场边际改善及优质地块供应力度加大，核心城市优质地块土拍热度维持高位 ，出让金同比增长 ，但整体推出 、成交面积同比仍下降。
各类用地：根据中指数据，2025年上半年 ，300城各类用地推出规划建筑面积为10.8亿平方米 ，同比下降11.6%，成交9.3亿平方米，同比下降7.7% 。出让金方面 ，2025年上半年 ，300城各类用地出让金1.2万亿元，同比增长11.9% 。
住宅用地：根据中指数据 ，2025年上半年 ，300城住宅用地推出规划建筑面积为2.1亿平方米，同比下降19.4% ，成交1.7亿平方米 ，同比下降5.5%，降幅较去年同期收窄26.7个百分点。出让金方面 ，2025年上半年 ，住宅用地出让金0.86万亿元，同比增长27.5% 。
图：2023年以来300城住宅用地月度和季度平均溢价率走势
上半年 ，住宅用地溢价率高于去年同期水平 ，但二季度以来有所回落 。一季度，在核心城市加大优质地块推出节奏及房企投资策略趋同影响下，多宗地块竞拍出高溢价 ，北京、杭州 、成都地价纪录多次被刷新 ，溢价率上升明显。根据中指数据，一季度300城住宅用地平均溢价率达13.4% ，二季度尤其是5月以来 ，由于热点城市核心地块供应力度有所减弱，同时房企投资保持审慎态度 ，土地市场有所降温 ，5月仅上海 、杭州、成都等核心城市部分地块房企参拍积极，其余地块多底价成交 ，二季度平均溢价率为7.7% ，6月，300城宅地平均溢价率为5.8%。
各梯队：一二线城市成交面积 、出让金同比均增长 ，三四线城市土地市场仍面临压力
表：2025年上半年300城各线城市住宅用地推出和成交相关指标同比变化
上半年一二线城市住宅用地出让金同比增长明显 ，三四线城市土拍表现持续较弱，分化现象延续 。根据中指数据，2025年上半年 ，房企在一线城市投资布局较为积极 ，住宅用地推出 、成交面积同比均增长，出让金同比增幅达到49.5%；二线城市今年以来多地持续加大优质地块供应 ，带动成交面积、土地出让金分别增长18.3%、43.5% ，平均溢价率13.6%，其中杭州 、成都土拍热度较高 ，也是房企重点拿地区域 ，而其余多数城市土拍较为平淡；三四线城市上半年住宅用地推出 、成交面积延续缩量态势，平均溢价率也处于较低水平 。
重点城市：上半年TOP20城市宅地出让金占全国比重约68% ，杭州、北京出让金超千亿元
表：部分重点城市土拍优化政策
为了提升房企参拍意愿 ，近几年各城市持续优化土拍相关政策。如土地供应结构不断优化，持续加大核心区地块供应 ，北京 、广州等核心城市在2025年土地供应计划中明确土地供应向中心城区 、轨道站点周边倾斜 ，加大核心板块的优质地块供应力度；上半年杭州、成都核心区供应地块占比均在5成左右 。减轻房企土地出让金支付压力方面，无锡 、西安等地均支持土地出让金分期支付，同时西安也提出缴纳50%土地出让价款的项目 ，可先行办理国有建设用地使用权预登记 、规划、建设等相关手续 ，支持“拿地即开工 ” 。此外，在中央“好房子”建设导向的推动下 ，去年以来 ，多地加快优化地块规划设计条件，包括放宽阳台 、公共空间计容规则 ，支持建设立体生态住宅等。
表：2024年及2025年上半年全国住宅用地出让金TOP20(全市)
图：2020年以来不同城市住宅用地出让金占全国的比重(全市)
从城市集中度来看 ，上半年TOP20城市出让金占全国比重约68%，占比明显提升 。根据中指数据 ，2025年上半年 ，共有19个城市宅地出让金超百亿元，除南通 、镇江(多为本土国企获取)外 ，均为核心一二线城市 ，其中杭州、北京涉宅用地出让金均超千亿元，杭州出让金已接近去年全年水平 。城市集中度来看，上半年TOP20城市出让金占全国比重为68%(2024年全年为51%)。值得注意的是 ，核心城市土地集中供应或造成后续项目集中入市 ，竞争或有所加剧 。
图：22个重点城市2022年以来宅地季度溢价成交情况
土拍热度方面，房企拿地进一步聚焦影响下 ，核心城市优质地块竞争加剧 。根据中指数据 ，2025年上半年，22个重点城市住宅用地溢价成交占比39.2% ，较去年同期提升8.9个百分点 ，二季度以来土拍情绪有所走弱，溢价成交占比为36.1% ，较一季度下跌7.2个百分点。
表：2025年上半年出让金超百亿城市平均溢价率变化(全市)
重点城市中 ，2025年上半年，杭州平均溢价率达35.5% ，上海 、成都平均溢价率均超20% 。但5月以来 ，多个重点城市土拍情绪有所转弱，具体来看：
上海 、杭州、成都土拍热度相对较高，房企拿地意愿强：上半年 ，上海成交宅地合计28宗 ，有21宗溢价成交，其中7宗溢价率超30% ，2宗溢价率超40% ，同时5月31日，徐汇东安新村第三宗地块以341.35亿元协议出让 ，今年以来徐汇东安新村三宗地出让金累计达523.03亿元 ，刷新全国地价总价纪录 。杭州成交宅地合计69宗，53宗溢价成交 ，其中29宗溢价率超40%。一季度杭州三次刷新地价纪录(3月28日 ，杭州地价单价最高纪录达88029元/㎡)，二季度以来 ，核心区优质地块仍能实现溢价成交 ，平均溢价率维持在20%以上。成都继续加大优质地块供应力度，成交宅地合计56宗，28宗溢价成交 ，其中11宗溢价率超30% ，5宗溢价率超40%，3月成都宅地楼面价也两次刷新记录 ，3月11日及27日 ，分别位于高新区和锦江区的核心板块依次突破3万元、4万元/平方米，其中3月27日成交的锦江区柳江街道溢价率达到106% 。
北京 、苏州 、宁波等地优质地块房企举牌意愿强 ，但市场分化较明显：上半年 ，北京成交宅地合计22宗，9宗溢价成交 ，3宗溢价率超20% 。一季度 ，两度刷新地价纪录(3月18日，海淀树村地块成交楼面价102347元/㎡) ，二季度以来成交地块质量一般 ，多底价成交。苏州成交宅地合计35宗，12宗溢价成交，其中苏州工业园区东板桥河西地、吴中区苏地2025-WG-Z09号地块溢价率分别为45.3% 、39.3% ，其余地块多为底价成交 。
另外 ，武汉 、南京、济南等重点城市优质地块也相继高价成交 。6月30日，武汉江岸区中山大道与新兴街交汇处地块经过106轮竞价 ，该地块被绿城以6.645亿元的价格竞得 ，成交楼面价27920元/平方米，溢价率54.4% ，成为武汉住宅成交楼面价历史记录第二名。4月30日 ，南京建邺区地块成交楼面地价45053元/㎡，位列南京地价历史第二位 ，溢价率25.7% 。6月25日 ，济南历下区文博西片区地块被中海地产以11.1%的溢价率竞得，成交住宅楼面地价20232元/㎡ ，这是济南土拍住宅用地单价首次突破20000元/㎡ 。
拿地企业：上半年拿地TOP100房企拿地金额同比增长33% ，央国企仍是拿地主力
图：2022-2025年1-6月TOP100企业拿地总额
表：2025年上半年权益拿地金额TOP20企业
2025年1-6月，TOP100企业拿地总额5065.5亿元，同比增长33.3% ，由于低基数影响 ，增幅较上月扩大4.5个百分点。拿地企业仍以央国企为主，拿地金额前十企业中8家为央国企 ，部分民企亦有一定投资强度 ，如滨江集团拿地金额位居前十，邦泰集团 、大华集团等也进入拿地金额前二十 。
表：2025年上半年拿地超200亿房企布局前十城市占比
重点房企布局城市来看 ，北京 、杭州、上海 、成都等是房企重要进驻或深耕城市 。根据中指监测 ，上半年共8家房企拿地金额超200亿，其中5家房企拿地最多的城市均为北京 ，2家房企在杭州拿地居首位 ，1家房企在上海拿地最多，中海在北京+杭州拿地金额占比达64% ，建发 、华润也超5成 ，绿城在杭州拿地金额占比超40%。
表：22城2023年-2025上半年涉宅用地不同企业拿地金额占比情况(市本级)
注：央国企包含央企及全国化布局的国资背景企业；地方国资包括城投公司及其他具有开发资质的地方型国企 。
从主要城市拿地企业来看，根据中指数据，2025年上半年 ，重点22城中 ，央国企拿地金额占比为56%，其中北京、上海 、厦门等地央国企拿地金额占比均超7成；地方国资占比15% ，较2024年全年降低17个百分点；民企占比23% ，较2024年全年提升6个百分点，其中滨江补仓力度较大 ，带动民企整体拿地占比提升 。
下半年土地市场展望
整体来看 ，2025上半年，好城市及好房子项目继续保持较好去化 ，但房地产市场整体仍面临一定压力。房企投资策略进一步趋同背景下 ，核心城市土拍竞争加剧，部分优质地块拍出较高地价。预计下半年各地在供地端的“缩量提质 ”模式仍将延续 ，北上深 、杭州、成都等热点城市核心地块凭借稀缺属性或将保持高溢价成交 ，而多数三四线城市土地市场则继续以底价成交为主，部分城市可能通过优化供地结构、降低起拍价格等方式吸引房企投资布局 。对企业而言，应继续聚焦市场确定性高的核心城市 ，通过新老项目平衡重启发展 ，但需避免拿高价地 。
同时，下半年专项债收购闲置存量土地有望加速。根据中指不完全统计 ，截至6月底 ，全国各地公示拟使用专项债收回收购存量闲置土地的数量超3700宗，总用地面积接近2亿平方米 ，总金额超4700亿元 ，其中7个省市已经发行的专项债超960亿元(均为专项债“自审自发 ”试点地区) 。6月13日国常会提到“要对全国房地产已供土地和在建项目进行摸底，进一步优化现有政策 ，提升政策实施的系统性有效性” ，预计下半年专项债收地政策将进一步加快落实，这将有助于加速当地土地市场“去库存 ” ，改善市场供求关系及企业资金状况 ，推动市场进入新的循环 。企业需把握政策窗口，推动存量商办项目及存量土地盘活，改善资产负债表 ，在发展中解决过去的问题。
